Fachartikel & News

Gewerblicher Grundstückshandel

Ein klassisches Problemfeld der Steuerberatung stellt der gewerbliche Grundstückshandel dar.

Der Verkauf einer Immobilie stellt eine private Vermögensverwaltung dar, wenn das Objekt zehn Jahre nach dem Erwerb veräußert wird. Der Veräußerungsgewinn ist dann steuerfrei.


Wer­den zu eige­nen Wohnzweck­en des Eigen­tümers genutzte Wirtschafts­güter veräußert, ist der erzielte Veräußerungs­gewinn eben­falls nicht steuerpflichtig, wenn das Wirtschaftsgut entwed­er im Zeitraum zwis­chen Anschaf­fung und Veräußerung auss­chließlich oder zumin­d­est im Jahr der Veräußerung und in den bei­den vor­ange­gan­genen Jahren zu eige­nen Wohnzweck­en genutzt wurde.

Erfol­gt die Grund­stücksveräußerung ein­er ver­mi­eteten Immo­bilie inner­halb der Speku­la­tions­frist von zehn Jahren nach dessen Erwerb, so unter­liegt der pri­vate Veräußerungs­gewinn der Einkom­men­steuer.

Gegebe­nen­falls han­delt es sich bei der Immo­bilien­veräußerung jedoch unab­hängig von der Veräußerungs­frist nicht um eine pri­vate Ver­mö­gensver­wal­tung, son­dern es liegt ein gewerblich­er Grund­stück­shan­del vor. Der Veräußerungs­gewinn ist dann unab­hängig einkom­men­steuerpflichtig. Fern­er fällt Gewerbesteuer an.

Wann liegt ein gewerblich­er Grund­stück­shan­del vor? Bei der Veräußerung von Grund­stück­en han­delt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, wenn der Veräußerung ein plan­mäßiges Ver­hal­ten des Steuerpflichti­gen mit Gewin­nerzielungsab­sicht zugrunde liegt.

Nach der bish­er ergan­genen Recht­sprechung ist eine Gewerblichkeit grund­sät­zlich dann anzunehmen, wenn eine erkennbare Wieder­hol­ungsab­sicht beste­ht, die darauf gerichtet ist, dem Steuerpflichti­gen eine Erwerb­squelle zu schaf­fen. Die Leis­tun­gen müssen zudem in nen­nenswertem Umfang Drit­ten ange­boten wer­den.

Eine gewerbliche Tätigkeit liegt im Ergeb­nis also dann vor, wenn eine selb­st­ständi­ge und nach­haltige Tätigkeit mit Gewin­nerzielungsab­sicht erfol­gt und sich als Teil­nahme am all­ge­meinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt.

Die Drei-Objekt-Gren­ze. Zur Abgren­zung der gewerblichen Tätigkeit von der pri­vat­en Sphäre hat der BFH mit Urteil vom 9.12.1986 die sog. Drei-Objekt-Gren­ze entwick­elt. Danach kann grund­sät­zlich von einem gewerblichen Grund­stück­shan­del aus­ge­gan­gen wer­den, wenn inner­halb eines Fün­f­jahreszeitraums mehr als drei Objek­te veräußert wer­den und zwis­chen Anschaf­fung bzw. Errich­tung und Veräußerung dieser Objek­te ein enger zeitlich­er Zusam­men­hang von eben­falls nicht mehr als fünf Jahren beste­ht.

Bei diesen Zeiträu­men han­delt es sich jedoch nicht um starre Gren­zen. Selb­st bei Über­schre­it­en dieser Zeiträume kann ein gewerblich­er Grund­stück­shan­del angenom­men wer­den.
Objek­te im Sinne der Drei-Objekt-Gren­ze stellen z. B. Ein- und Zweifam­i­lien­häuser, Eigen­tumswoh­nun­gen und unbe­baute Grund­stücke sowie Miteigen­tum­san­teile an Immo­bilien, Anteile an grund­stücksver­wal­tenden Per­so­n­enge­sellschaften und Gewer­be­baut­en dar. Mehrfam­i­lien­häuser wer­den regelmäßig als ein Objekt betra­chtet.

Bei Eheleuten ist zu beacht­en, dass die Drei-Objekt-Gren­ze grund­sät­zlich für jeden Ehe­gat­ten einzeln gilt.

Keine Objek­te i. S. d. 3‑Ob­jekt-Gren­ze sind: zu eige­nen Wohnzweck­en genutzte Grund­stücke, Grund­stücke, die ohne Gewin­nerzielungsab­sicht veräußert wer­den, z. B. im Rah­men von Schenkung an Ange­hörige oder teilent­geltliche Veräußerun­gen, und Grund­stücke, die im Wege der Real­teilung ein­er ver­mö­gensver­wal­tenden Per­so­n­enge­sellschaft oder Bruchteils­ge­mein­schaft den einzel­nen Gesellschaftern zu Alleineigen­tum über­tra­gen wer­den.

Gewerblich­er Grund­stück­shan­del trotz Veräußerung von weniger als vier Objek­ten im rel­e­van­ten Zeitraum. In Aus­nah­me­fällen kann auch der Verkauf von weniger als 4 Objek­ten in zeitlich­er Nähe zu ihrer Errich­tung zu ein­er gewerblichen Tätigkeit führen:

Erfol­gt die Bebau­ung auf Rech­nung des Erwer­bers und wer­den dessen Wün­sche in den Bau­plä­nen berück­sichtigt, kann der gewerbliche Grund­stück­shan­del bejaht wer­den, selb­st wenn inner­halb eines Zeitraums von weniger als fünf Jahren weniger als vier Objek­te veräußert wer­den.

Gle­ich­es gilt z. B. wenn bere­its während der Bauphase Veräußerungsak­tiv­itäten erfol­gen oder während dieser Zeit Vorverträge geschlossen wer­den. Auch bei ein­er nur kurzfristi­gen Finanzierung kann die Drei-Objekt-Gren­ze unbeachtlich sein.

Kein gewerblich­er Grund­stück­shan­del trotz Über­schre­itung der Drei-Objekt-Gren­ze. Auch wenn die Drei-Objekt-Gren­ze über­schrit­ten ist, kann ein gewerblich­er Grund­stück­shan­del aus­nahm­sweise nicht anzunehmen sein, wenn auf­grund beson­der­er Umstände ein­deutige Anhalt­spunk­te gegen eine von Anfang an beste­hende Veräußerungsab­sicht sprechen.

Als Umstand, der gegen eine bere­its im Zeit­punkt der Anschaf­fung oder Errich­tung des Objek­ts beste­hende Veräußerungsab­sicht spricht, kann eine vom Veräußer­er selb­st vorgenommene langfristige – über fünf Jahre hin­aus­ge­hende – Ver­mi­etung eines Wohnob­jek­ts ange­se­hen wer­den.

Die konkreten Anlässe und Beweg­gründe für die Veräußerun­gen, z. B. plöt­zliche Erkrankung, Finanzierungss­chwierigkeit­en, schlechte Ver­mi­et­barkeit, Schei­dung, nachträgliche Ent­deck­ung von Baumän­geln, unvorherge­se­hene Not­la­gen, sind im Regelfall jedoch nicht geeignet, die auf­grund des zeitlichen Abstands der maßgeben­den Tätigkeit­en ver­mutete Veräußerungsab­sicht im Zeit­punkt der Anschaf­fung oder Errich­tung auszuschließen.

Ergibt sich nach dem Aus­gle­ich von Gewin­nen und Ver­lus­ten aus pri­vat­en Veräußerungs­geschäften in einem Ver­an­la­gungszeitraum ins­ge­samt ein Ver­lust, darf dieser hinge­gen nicht mit anderen Einkün­ften aus­geglichen wer­den. Ein Ver­lus­taus­gle­ich zwis­chen den einzel­nen Besteuerungstatbestän­den bei pri­vat­en Veräußerungs­geschäften ist allerd­ings zuläs­sig, sodass z. B. Gewinne aus der Veräußerung eines Grund­stücks mit Ver­lus­ten aus Wert­pa­piergeschäften aus­geglichen wer­den kön­nen.

Beginn und Ende des gewerblichen Grund­stück­han­dels. Als Beginn des gewerblichen Grund­stück­shan­dels ist regelmäßig der Zeit­punkt anzuse­hen, in dem mit Tätigkeit­en begonnen wird, die objek­tiv erkennbar auf die Vor­bere­itung der Grund­stücks­geschäfte gerichtet sind.

Bei Errich­tung und Veräußerung in engem zeitlichen Zusam­men­hang begin­nt der gewerbliche Grund­stück­shan­del grund­sät­zlich mit der Stel­lung des Bauantrags. Bei Erwerb und Veräußerung begin­nt der gewerbliche Grund­stück­shan­del grund­sät­zlich im Zeit­punkt des Grund­stück­ser­werbs.

Das Ende des gewerblichen Grund­stück­shan­dels liegt vor, wenn das let­zte Objekt veräußert ist oder durch die endgültige Ein­stel­lung der Verkauf­stätigkeit­en. Hier­von kann z. B. aus­ge­gan­gen wer­den, wenn inner­halb von fünf Jahren keine weit­eren Grund­stücksverkäufe erfol­gen.

Steuer­liche Fol­gen der Ein­stu­fung als Gewer­be­be­trieb. Liegt ein gewerblich­er Grund­stück­shan­del vor, ist der Gewinn aus ein­er Grund­stücksveräußerung nicht als Gewinn aus pri­vat­en Veräußerungs­geschäften zu behan­deln. Vielmehr sind Einkün­fte aus Gewer­be­be­trieb anzunehmen. Der aus ein­er Grund­stücksveräußerung resul­tierende Gewinn unter­liegt dann unab­hängig vom Zeitraum zwis­chen Erwerb bzw. Her­stel­lung und Veräußerung der Einkom­men­steuer.

Gle­ichzeit­ig ist der Ver­lust aus Grund­stücksveräußerung steuer­lich beachtlich. Befän­den sich die Objek­te im Pri­vatver­mö­gen, wäre dies nur sehr eingeschränkt möglich. Ver­luste aus Gewer­be­be­trieb kön­nen mit allen anderen pos­i­tiv­en Einkün­ften ver­rech­net wer­den.

Ergibt sich nach dem Aus­gle­ich von Gewin­nen und Ver­lus­ten aus pri­vat­en Veräußerungs­geschäften in einem Ver­an­la­gungszeitraum ins­ge­samt ein Ver­lust, darf dieser hinge­gen nicht mit anderen Einkün­ften aus­geglichen wer­den.

Ein Ver­lus­taus­gle­ich zwis­chen den einzel­nen Besteuerungstatbestän­den bei pri­vat­en Veräußerungs­geschäften ist allerd­ings zuläs­sig, sodass z. B. Gewinne aus der Veräußerung eines Grund­stücks mit Ver­lus­ten aus Wert­pa­piergeschäften aus­geglichen wer­den kön­nen.

This is a unique website which will require a more modern browser to work! Please upgrade today!